近期，上海市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理委員會(huì)等6部門聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)政策措施的通知》。其中涉及到商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率優(yōu)化調(diào)整工作，近日各家銀行都出了公告。

一方面，在利率定價(jià)機(jī)制安排方面，各家銀行不再區(qū)分首套住房和二套住房。每位客戶商貸的具體利率水平，將根據(jù)上海市市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制要求，并結(jié)合銀行經(jīng)營(yíng)狀況、客戶風(fēng)險(xiǎn)狀況等因素合理確定。

也就是說，以后在上海再買房，就不是按首套二套來確定利率了，而是根據(jù)每個(gè)銀行和每個(gè)客戶的具體差別，來差異化合理定價(jià)。當(dāng)然，由于自律機(jī)制的存在，這個(gè)利率也不會(huì)低得離譜，目前估計(jì)是在3.05%基礎(chǔ)上微調(diào)。有近日購買二套房的購房者表示，已享受到3.09%的利率。

另一方面，部分第二套商業(yè)性個(gè)人住房貸款將會(huì)觸發(fā)存量房貸利率常態(tài)化調(diào)整，這個(gè)情況就有些復(fù)雜了，有哪些已經(jīng)買過第二套房的可以享受到呢？

我們來看一下銀行的官方說法——

存量房貸利率加點(diǎn)值高于上季度全國(guó)新發(fā)放房貸利率平均加點(diǎn)值加30BP的，可申請(qǐng)調(diào)整加點(diǎn)值，重新約定的加點(diǎn)值不低于上季度全國(guó)新發(fā)放房貸利率平均加點(diǎn)值加30BP。具體加點(diǎn)值根據(jù)市場(chǎng)供求、客戶資信情況、貸款擔(dān)保變化等因素確定。全國(guó)新發(fā)放房貸利率平均加點(diǎn)值=中國(guó)人民銀行最新公布的上季度全國(guó)新發(fā)放房貸平均利率-該利率對(duì)應(yīng)季度內(nèi)各月5年期以上LPR的算術(shù)平均值。

是不是完全看不懂？接下來我們一步一步來解釋一下這段“天書”。

這里要搞清楚上面兩個(gè)概念:

一是存量房貸利率加點(diǎn)值，這個(gè)其實(shí)就是“LPR+X”后面的這個(gè)X數(shù)值，也就是多少BP。這個(gè)X可能是正的，也可能是負(fù)的。目前所有的房貸利率，都是由LPR加減BP得出，每個(gè)城市不同。比如上海之前的首套房利率，即3.50%-45BP=3.05%，這里的X就是-45BP。

二是上季度全國(guó)新發(fā)放房貸利率平均加點(diǎn)值，需要用公式來計(jì)算。這個(gè)數(shù)值=上季度全國(guó)新發(fā)放房貸平均利率“減去”該利率對(duì)應(yīng)季度內(nèi)各月5年期以上LPR的算術(shù)平均值。

再把這個(gè)公式拆解:首先，上季度，也就是第二季度，中國(guó)人民銀行公布的全國(guó)新發(fā)放房貸平均利率是3.09%。其次，二季度對(duì)應(yīng)的4月、5月和6月的“5年期以上LPR”，分別是3.60%、3.50%和3.50%，那么由此算出來的平均值就是3.53%。

這樣我們就算出了上季度全國(guó)新發(fā)放房貸利率平均加點(diǎn)值，即3.09%-3.53%，等于-44BP，是一個(gè)負(fù)值。

這時(shí)我們?cè)倩仡^看前文，存量房貸利率加點(diǎn)值高于“上季度全國(guó)新發(fā)放房貸利率平均加點(diǎn)值加30BP的”，可以申請(qǐng)調(diào)整。也就是說X高于“-44BP加30BP”，即高于-14BP，就可以申請(qǐng)調(diào)低利率。

到此就可以得出結(jié)論，只要你的房貸利率加的X高于-14BP，按照目前的LPR(3.50%)計(jì)算，也就是利率高于3.36%(3.50%-14BP)，就可以申請(qǐng)調(diào)低自己的利率。

盡管銀行都宣稱自2025年9月1日起，符合條件的客戶可以在手機(jī)銀行操作，但這兩天已經(jīng)有網(wǎng)友操作申請(qǐng)成功。

最后，記者也在此建議，金融管理部門和商業(yè)銀行，在對(duì)外發(fā)布政策和公告時(shí)，能夠把細(xì)則和變化，解釋得再清楚一些、明確一些，以免老百姓看不懂、不明白。