文/瑞財(cái)經(jīng) 程孟瑤

8月25日晚，保利發(fā)展發(fā)布2025年中期業(yè)績(jī)報(bào)告，9月2日，保利發(fā)展上半年業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)上，保利發(fā)展董事、總經(jīng)理潘志華對(duì)公司上半年業(yè)績(jī)表現(xiàn)進(jìn)行了說(shuō)明。

數(shù)據(jù)顯示，保利發(fā)展上半年實(shí)現(xiàn)簽約金額1451.71 億元；報(bào)告期內(nèi)實(shí)現(xiàn)銷售回籠1448 億元，綜合回籠率100%，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金凈流入160.17億元，同比實(shí)現(xiàn)由負(fù)轉(zhuǎn)正；報(bào)告期新增有息負(fù)債平均成本降低21BP 至2.71%，期末綜合成本2.89%。

總體來(lái)看，保利發(fā)展簽約回籠、融資成本等關(guān)鍵業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)呈現(xiàn)較好，穩(wěn)住了未來(lái)發(fā)展的基本盤，但是面對(duì)存量去化、品質(zhì)提升帶來(lái)的新挑戰(zhàn)，盈利能力需要進(jìn)一步提升。潘志華表示，未來(lái)將繼續(xù)通過(guò)存量煥新去化、改善增量投資、降本控費(fèi)和做大做優(yōu)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與不動(dòng)產(chǎn)服務(wù)等措施提升凈利潤(rùn)水平。

01

銷售規(guī)模穩(wěn)居行業(yè)第一

圍繞“穩(wěn)經(jīng)營(yíng)、提效益、求發(fā)展”戰(zhàn)略，今年上半年，保利發(fā)展繼續(xù)展現(xiàn)了經(jīng)營(yíng)韌性和抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

銷售端，實(shí)現(xiàn)簽約金額1451.71億元，繼續(xù)站穩(wěn)行業(yè)龍頭位置，實(shí)現(xiàn)簽約面積713.54萬(wàn)平，簽約均價(jià)提升至2.03萬(wàn)元/平方米。

而保利發(fā)展的銷售強(qiáng)勁更在于其高效的回款能力。今年上半年保利發(fā)展的銷售回籠資金為1448億元，綜合回籠率達(dá)到了100%，同比提高15個(gè)百分點(diǎn)；當(dāng)期銷售回籠率65.3%，同比提升9個(gè)百分點(diǎn)。

高回款率也為保利發(fā)展提供了充足的現(xiàn)金流支持。今年1-6月，保利發(fā)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金凈流入160.17億元，同比實(shí)現(xiàn)由負(fù)轉(zhuǎn)正；期末貨幣資金余額1385.62億元，占總資產(chǎn)比例保持在10%以上，另有593億元已售待回籠資金，未來(lái)可動(dòng)用資金充裕。有機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)，保利發(fā)展2025全年的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流入將再度超過(guò)300億元，完成階段復(fù)蘇。

02

高能級(jí)城市加碼拿地

手中資金充足，現(xiàn)金持續(xù)流入，下游銷售回款情況良好，穩(wěn)健發(fā)展之下，今年上半年，保利發(fā)展持續(xù)提高資源投放的精準(zhǔn)度，優(yōu)化土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)，為長(zhǎng)期發(fā)展布局。

今年上半年，保利發(fā)展新增項(xiàng)目26個(gè)，位于北京、上海、杭州、西安、石家莊等核心城市，項(xiàng)目總地價(jià)509億元，總計(jì)容面積228萬(wàn)平。環(huán)比2024 年下半年分別下降8.6%、增長(zhǎng)7.0%；拓展金額權(quán)益比為87%，穩(wěn)定在近年較高水平。其中，8個(gè)項(xiàng)目已首開銷售，簽約超40億元。

在大本營(yíng)廣州，2024年保利發(fā)展在廣州豪擲253.7億，拿下7塊地，占到了保利全國(guó)拿地總金額的43%，今年5月又拿出22.5億總價(jià)拿下天河航天奇觀二期地塊。

在上海，保利發(fā)展更是表現(xiàn)出擴(kuò)儲(chǔ)的強(qiáng)烈意圖。2024年，保利發(fā)展在上海公開市場(chǎng)全口徑拿地95.14億元，2025年上半年，其在上海的權(quán)益拿地金額已經(jīng)達(dá)到95.33億元，穩(wěn)居上海市場(chǎng)榜首。上海單一市場(chǎng)貢獻(xiàn)了256.83億元全口徑銷售金額。

在2025年上海第一場(chǎng)土拍中，保利發(fā)展以總價(jià)約20.52億元，摘得松江區(qū)SJS30003單元01-18號(hào)地塊，溢價(jià)率達(dá)到27.93%。

9月初，又聯(lián)合上海地產(chǎn)拿下上海余杭路+新江灣組合地塊，總價(jià)58.5億，有消息稱，其后續(xù)還要接著拿山壽南里和浙興里兩個(gè)項(xiàng)目。

03

融資成本進(jìn)一步下降

不斷擴(kuò)儲(chǔ)的同時(shí)，保利發(fā)展同時(shí)也加速存量問題化解，回籠資金。

據(jù)公開報(bào)道，2025年保利發(fā)展掛牌轉(zhuǎn)讓12個(gè)非核心城市項(xiàng)目，回籠資金83億元。報(bào)告期末，保利發(fā)展待售項(xiàng)目計(jì)容面積為5855萬(wàn)平，較年初下降403萬(wàn)平。其中，增量項(xiàng)目待售計(jì)容面積約894萬(wàn)平，較年初下降84萬(wàn)平。

存量方面，保利發(fā)展通過(guò)推動(dòng)存量項(xiàng)目調(diào)規(guī)調(diào)產(chǎn)品等方式加速去化。財(cái)報(bào)顯示，上半年公司存量項(xiàng)目簽約銷售394萬(wàn)平方米，銷售金額514億元，占比達(dá)35%。

此外，保利發(fā)展用足政策空間，負(fù)債結(jié)構(gòu)有所變化，融資成本進(jìn)一步下降。

2025年上半年，保利發(fā)展新增有息負(fù)債平均成本降低21BP至2.71%，期末綜合成本2.89%。三年以上到期的有息負(fù)債占比42.8%，較年初提升3.2個(gè)百分點(diǎn)；一年內(nèi)到期有息負(fù)債占比21.4%，較年初下降2.9個(gè)百分點(diǎn)。

報(bào)告期末，其資產(chǎn)負(fù)債率73.53%，扣除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率為63.30%、凈負(fù)債率為59.64%，較期初分別下降0.82、1.40、3.02個(gè)百分點(diǎn)，債務(wù)安全穩(wěn)步提高。

近日恒生指數(shù)公布的2025年第二季度恒生指數(shù)系列檢討結(jié)果顯示，保利發(fā)展憑借卓越的ESG表現(xiàn)，成功入選恒生A股通ESG50指數(shù)。

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